Практические проблемы заключения договора субаренды имущества/земли: как их решает актуальная судебная практика
Статья в соавторстве Ларисы Пекарской и Руслана Губайдулина
Договор субаренды является одним из правовых инструментов оформления прав на земельные участки при реализации инвестиционно-строительных проектов. Его характерной особенностью при этом является получение согласия арендодателя (в том числе при субаренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности), отсутствие которого может повлечь серьезные последствия для субарендатора. В материале рассмотрим актуальные выводы судов по особенностям оформления согласия и банкротным делам — наиболее острым вопросам субаренды.
Приобрести полный материал можно по ссылке https://www.eg-online.ru/article/495235/
Материалы автора
Согласие арендодателя на субаренду
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе передать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя. Помимо этого, арендатор вправе: предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено нормативно правовыми актами.
Принимая во внимание, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено соответствующим нормативным актом, общее регулирование порядка заключения, исполнения и расторжения договора субаренды содержится в параграфе 1 главы 24 ГК РФ.
При этом, в зависимости от объекта договора субаренды, в частности, в зависимости от того, для каких целей предоставлен земельный участок, находится ли он в государственной или муниципальной собственности, к таким правоотношениям будут применяться нормы ЗК РФ, ГрК РФ, а также иных нормативных актов, регулирующих использование отдельных категорий земель или применение специальных правовых режимов.
Особенности получения согласия при передаче имущества в субаренду
В правоприменительной практике часто возникают закономерные вопросы о том, в каком виде должно быть выражено согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду, какие условия договора субаренды должны быть согласованы с арендодателем, достаточно ли общего согласия на передачу имущества.
Цитируем документ
Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 ГК РФ. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.
Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2018), утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018
Таким образом, одним из способов предоставления согласия на передачу имущества в субаренду является включение непосредственно в текст договора субаренды положения о том, что арендатор вправе передавать арендованное имущество в субаренду. Такое согласие предполагает, что арендатор может заключать один и более договоров субаренды на условиях по своему усмотрению (то есть самостоятельно выбирать кандидатуру субарендатора, определять срок договора субаренды (но не более срока договора аренды), устанавливать размер субарендной платы, цели использования имущества и иное).
…уведомление арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду является заявлением о существенном изменении договора аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении. Такое существенное изменение условий договора в силу части 1 статьи 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда.
Определение ВС РФ от 22.01.2018 по делу № 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016
…правовыми последствиями неуведомления о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу в разумный срок после совершения соответствующей сделки является возникновение у арендодателя права предъявить к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Кассационное определение от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6
Острые вопросы государственной регистрации субаренды
Возникает закономерный вопрос относительно того, распространяются ли все правила государственной регистрации договора аренды недвижимого…
